Gestion de patrimoine : trois bonnes raisons de créer une SCI

Ce n’est pas une martingale, mais la société civile immobilière (SCI) permet de résoudre nombre de problèmes liés à la gestion d’un patrimoine, notamment dans le cadre de sa transmission.

Zoom sur trois idées de montages ingénieux :

• Le recours à une SCI est souvent envisagé pour permettre à des parents à la tête d’un important patrimoine immobilier de commencer à le transmettre à leurs enfants de leur vivant, tout en gardant la main sur la gestion de leurs biens. Il permet de dissocier la propriété du patrimoine du pouvoir de le gérer. Les parents apportent leurs biens à une SCI, puis donnent progressivement les parts à leurs enfants, de manière à profiter au mieux des abattements de 100.000 € renouvelables tous les quinze ans. L’un des parents est nommé gérant de la SCI, révocable à l’unanimité des voix, l’autre prenant la relève au décès du premier.

• Dans les familles recomposées, en présence d’enfants nés d’une précédente union, la constitution d’une SCI peut répondre au souhait d’offrir au survivant la possibilité de rester dans son logement jusqu’à la fin de sa vie en lui éviter les contraintes de l’indivision et du démembrement avec ses beaux-enfants. Plusieurs solutions peuvent être envisagées. La première d’entre elles consiste à faire acquérir le logement du couple par une société civile immobilière, détenue à hauteur de 50/50 par les deux membres du couple, et à mettre en place un démembrement croisé des parts, chacun étant usufruitier de la moitié des parts et nu-propriétaire de l’autre. Au décès du premier des deux membres du couple, le survivant va récupérer la pleine propriété des parts qu’il détenait en nue-propriété, sans droit à̀ payer. Il conserve l’usufruit de l’autre moitié des parts dont la nue-propriété est transmise à ses beaux-enfants.

• « Avec une SCI, le droit des sociétés s’invite dans le droit des successions », analyse Jean Prieur, président d’honneur de la Fédération nationale de droit du patrimoine.. Une société civile n’est pas dissoute par le décès d’un associé. L’article 1870 du Code civil stipule qu’il est possible de prévoir dans les statuts que, en cas de décès d’un associé, la société se poursuivra uniquement avec les associés survivants – ce qui permet d’écarter d’éventuels héritiers non associés – ou qu’elle « continuera, soit avec le conjoint survivant, soit avec un ou plusieurs des héritiers, soit avec toute autre personne désignée par les statuts ou, si ceux-ci l’autorisent, par disposition testamentaire ».

« Autrement dit, avec une société civile, il est possible de choisir, soit de façon ostensible dans les statuts, soit de manière plus discrète par testament, ceux qui seront appelés à recueillir le patrimoine de la SCI. Les héritiers écartés de la SCI ont droit à une indemnisation calculée sur la valeur des parts dont ils ont été privés, cette valeur pouvant être fixée à l’avance par les statuts », conclut Jean Prieur.

Source des informations Les Echos